La nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper aux dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage


Civ. 3e, 1er oct. 2008, n° 07-17.959

La nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper aux dispositions d'ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé.

Aux termes de l'article L. 411-3 du code rural, les locations de petites parcelles sont exclues du statut du fermage. Pour chaque département, un arrêté préfectoral fixe la superficie en deçà de laquelle les parcelles échappent au statut, sauf si elles constituent un « corps de ferme » (ce qui, au sens de la jurisprudence, n'implique pas forcément la présence d'un bâtiment : Soc. 12 oct. 1960, Bull. civ. V, n° 845), ou si elles forment une partie essentielle de l'exploitation du preneur.

Les baux consentis sur ces parcelles dérogent, selon le texte, au caractère écrit du bail, à l'exigence d'un état des lieux, aux dispositions relatives à la durée, à la protection contre la reprise par un acquéreur du fonds, ainsi qu'aux règles relatives au prix du fermage. L'article L. 412-3 du code rural emporte également exclusion du droit de préemption.

Dépassant le dispositif légal, la jurisprudence considère en outre que ces baux dérogatoires ne comportent pas de droit au renouvellement et que les congés relatifs à ce type de parcelles relèvent des articles 1737 et 1774 du code civil (Civ. 3e, 22 avr. 1976, Bull. civ. III, n° 156).

En pratique, ce dispositif pose problème lorsque la situation des parcelles évolue en cours de bail, que cette évolution soit due à une modification du seuil préfectoral ou, dans l'hypothèse d'un bail comprenant plusieurs parcelles, au transfert de la propriété des parcelles concernées. Le présent arrêt en fournit une illustration.

Un bail rural portant sur un ensemble de parcelles est conclu, en 1983, pour une durée de neuf ans.

L'année suivante, le bailleur transfère par donation la propriété de l'une des parcelles objet du contrat.

En 2005, le donataire donne congé pour cette parcelle, invoquant l'article L. 411-3 du code rural.

Le preneur l'assigne alors en nullité du congé.

Les juges du fond accueillent cette demande, retenant l'indivisibilité du bail. Selon ces magistrats, l'indivisibilité du bail persiste jusqu'à son expiration.

Et, faute de congé, le bail n'expire pas : il se renouvelle dans toutes ses composantes tous les neuf ans, même si une division du fonds intervient en cours de contrat. Dès lors, faute de congé donné pour l'ensemble des parcelles, le bail litigieux s'était, depuis sa conclusion, renouvelé à deux reprises. Il en découlait donc que le donataire de la parcelle ne pouvait donner congé pour celle-ci en invoquant son statut de petite parcelle, dans la mesure où le bail en cours restait, pour l'ensemble de son objet, soumis au statut du fermage jusqu'à son expiration (en 2010).

La Cour de cassation censure ce raisonnement, reprenant des solutions bien établies.

Un bail renouvelé est un nouveau bail (Civ. 3e, 25 avr. 1990, Bull. civ. III, n° 100 ; Defrénois 1990. 1354, obs. Vermelle ; 19 sept. 2007, D. 2007. AJ. 2469 ; Rev. loyers 2007. 459 ; RD rur. 2007, n° 338). Par suite, le renouvellement emporte expiration du bail initial, ce qui a pour conséquence de faire cesser son indivisibilité. Dès lors, ajoute la Cour de cassation, la nature et la superficie des parcelles susceptibles d'échapper au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été renouvelé (Civ. 3e, 25 sept. 2002, Bull. civ. III, n° 175 ; AJDI 2003. 358, obs. Plazy ; RD rur. 2002. 526 et 2003. 125 ; 11 janv. 2006, AJDI 2006. 291 ; Rev. loyers 2006. 151, note Peignot ; Defrénois 2006. 850, obs. Gelot ; JCP N 2007. 33, obs. Roussel ; 13 déc. 2006, Bull. civ. III, n° 250 ; AJDI 2007. 487, obs. Prigent ; Rev. loyers 2007. 96, note Peignot).

Au cas d'espèce, il fallait donc apprécier dès le premier renouvellement si la parcelle attribuée au donataire bénéficiait du statut dérogatoire de l'article L. 411-3 du code rural. Avant cette date, le

bail était indivisible et le congé demeurait régi par l'article L. 411-47, en dépit de la division du fonds entre plusieurs propriétaires (Civ. 3e, 4 déc. 1979 ; Bull. civ. III, n° 217 ; 17 oct. 2006, n° 05-19.093, Dalloz jurisprudence). Après cette date, la parcelle litigieuse échappait en revanche au statut, pour peu que les conditions de l'article L. 411-3 aient été réunies (et que les parties n'aient pas convenu d'une soumission volontaire au statut, V. sur cette possibilité : Civ. 3e, 10 juill. 1978, Bull. civ. III, n° 90). Ceci emportait, dans cette hypothèse, application de l'article 1774 du code civil, qui dispose que « ».

http://www.de-bassan.com/fiches/Baux_viti_2_pa rcelles.htm

Baux viticoles en Champagne
2. Les baux de "petites
parcelles" de vigne

Mise à jour: 1er novembre 2006

L’article L. 411-3 Code rural permet de
soustraire à certaines dispositions du statut des baux ruraux les locations de
faible importance. Est considérée comme telle la location qui porte sur une
surface n’excédant pas un maximum fixé par arrêté préfectoral et ne
constituant, ni un corps de ferme, ni une partie essentielle de l’exploitation.

Pour les départements champenois, et s’agissant des baux portant sur des
parcelles viticoles, les superficies maximales sont fixées comme suit :

• Marne : 10 ares

Arrêté du 5 novembre 1975, visant les parcelles de vignes et de terres à
vignes, applicable à compter du 1er décembre 1975 (la superficie maximale applicable
aux autres parcelles étant fixée à 1 hectare).

Antérieurement, la superficie maximale était fixée à 30 ares pour les
parcelles de vignes (arrêté du 18 janvier 1951).

• Aube : 7,5 ares

Arrêté n° 87-5394 du 4 décembre 1987 (art. 9), visant les « vignes plantées
en cépages nobles admis par la réglementation champenoise » (la superficie
maximale applicable aux autres parcelles étant fixée à 1,50 hectare, sauf
cultures maraîchères et horticoles et pépinières pour lesquelles la limite de 7
ares 50 est également applicable).

L’arrêté précise que le statut du fermage est accordé au preneur de
toute parcelle d’une superficie inférieure au seuil, lorsque les limites de
cette parcelle sont communes, pour les 3/5 au moins, à des parcelles qu’il
cultive déjà, ou qu’il s’agit de parcelles pouvant constituer une voie d’accès
à l’exploitation de celui qui les cultive.

Antérieurement, la superficie maximale était fixée à 30 ares (Arr. 29 juin
1968 et 7 juillet 1977).

• Aisne : 20 ares

Arrêté du 31 mai 1996 (art. 6), visant le vignoble, applicable à compter du
1er juin 1996 (la superficie maximale applicable en dehors du vignoble étant
fixée à 50 ares).

L’arrêté précise que l’ensemble des dispositions du statut du
fermage s’appliquent à la location de toute parcelle inférieure au seuil,
lorsque, située en zone NC ou ND d’un POS (ou en dehors du périmètre
d’agglomération en l’absence de POS), elle se trouve entourée sur au moins la
moitié de son périmètre par d’autres terres ou herbages également mis en valeur
par le titulaire du bail.

L’arrêté antérieur du 30 octobre 1986 comportait des dispositions identiques
(art. 9).

Antérieurement, aucune limite n’était fixée pour le vignoble (arr. du 22
déc. 1976, art. 8).

Ces locations échappent :

– à l’obligation d’un écrit ;

– à la durée minimale de 9 ans ;

   L’article L. 411-3 du code rural renvoie à l’article 1774
du code civil qui dispose :

Le bail,
sans écrit, d’un fonds rural est censé fait pour le temps qui est nécessaire
afin que le preneur recueille tous les fruits de l’héritage affermé.
Ainsi le bail à ferme d’un pré, d’une vigne, et de tout autre fonds dont
les fruits se recueillent en entier dans le cours de l’année, est censé fait
pour un an.
 Le bail des terres labourables, lorsqu’elles se divisent par soles ou
saisons, est censé fait pour autant d’années qu’il y a de soles.

– à la réglementation du prix (tant en fermage qu’en métayage) ;

Le bail soumis au régime des petites parcelles, faisant la loi
des parties à défaut de dispositions d'ordre public applicables en l'espèce,
une cour d'appel a pu déduire souverainement des clauses de ce bail que le
bailleur ne participait aux frais que par l'apport des plants et fournitures
nécessaires aux complantations, les autres dépenses demeurant à la charge du
métayer: 3ème civ. 29
juin 2005, n° 03-17277
.

– au droit de préemption ;

– aux conditions du renouvellement ou de la reprise en fin de bail

   cf. article L. 411-52 Code rural qui renvoie à l’article
1775 du code civil, lequel dispose :

Le bail
des héritages ruraux, quoique fait sans écrit, ne cesse, à l’expiration du
terme fixé par l’article précédent, que par l’effet d’un congé donné par écrit
par l’une des parties à l’autre, six mois au moins avant ce terme.
A défaut d’un congé donné dans le délai ci-dessus spécifié, il s’opère un
nouveau bail dont l’effet est réglé par l’article 1774.
Il en est de même si, à l’expiration des baux écrits, le preneur reste et
est laissé en possession.

    et, en jurisprudence, par exemple : 3ème civ. 22
avril 1976
: BC III, n° 156.

• Le régime du bail est déterminé au moment de sa conclusion ou
de son renouvellement :

 • C’est l’arrêté préfectoral en vigueur à la date
du renouvellement qui détermine le régime du bail renouvelé (3ème civ. 25
septembre 2002, n° 01-10230
: BC III, n° 175 ; 13 novembre 1985, n° 84-15036 : BC III, n°
141).

 •  Lorsque par suite d’un partage des biens
loués (ou de la modification à la hausse du seuil des petites parcelles), la surface
louée devient inférieure au seuil, le bail reste néanmoins soumis au statut
jusqu’à son échéance, mais il se renouvelle sous le régime des petites
parcelles. Le congé doit être délivré par huissier 18 mois à l’avance, mais il
n’est pas fait application des conditions de fond de la reprise (3ème civ. 4
décembre 1979
: JCPN 1980.II,p. 201 ; 3ème civ. 10
nov. 1993
: BC III, n° 143 ; JCPN 1994.II.p. 319).

 •  Et inversement, dès lors qu’à la date du
renouvellement du bail conclu sous le régime des petites parcelles, l’arrêté
préfectoral fixant le seuil d’application du statut du fermage à une surface
inférieure à celle des biens loués était entrée en vigueur, le bail renouvelé
s’est trouvé soumis au statut du fermage : 3ème civ. 11
janvier 2006, n° 04-20723
.(Adde: 3ème civ. 31
octobre 2006, n° 05-19486
).

 •  Lorsque la limite d’application du régime
des petites parcelles est fixée différemment selon la nature des cultures, la
situation doit être appréciée au moment de la conclusion du bail et non en
fonction de l’utilisation réelle des parcelles à la date du litige (3ème civ, 21 octobre 1992, n° 91-11612 : BC III,
n° 277 ; JCPN 1993.IIobs. J.-P. Moreau). Et dans le même sens, le fait que le
preneur se soit livré pendant 10 ans, sans opposition du bailleur, à la culture
du tabac ne caractérise pas la volonté non équivoque du bailleur d'accepter un
changement d'affectation des parcelles à la date de conclusion du bail en cours
(3ème civ. 5
octobre 1999, n° 97-21977
: RDR 2000, p. 211, obs. Crevel ; JCPN 2000, n°
18, p. 787, obs. Rochard).

• Soumission volontaire aux règles normales du statut du fermage
ou du métayage:

Les parties peuvent volontairement soumettre à l'ensemble des dispositions
du statut du fermage les baux portant sur des parcelles d'une superficie
inférieure au seuil prévu à l'article L. 411-3 du Code rural. Mais leur volonté
doit être certaine:

 •  La référence expresse au contrat-type
départemental ainsi qu’aux dispositions du code rural en ce qui concerne le
renouvellement, la résiliation, la reprise, la cession et la sous-location, ne
prouve pas que les parties ont entendu exclure le régime particulier des
petites parcelles, le contrat ne dérogeant pas à l’exclusion du droit de
préemption prévu à l’article L. 412-3 (3ème civ. 23
février 2005, n° 03-20741
).

 —————————

ARRÊTÉ PRÉFECTORAL DU 5 NOVEMBRE 1975 FIXANT

A 10 ARES LA SUPERFICIE MAXIMUM DES

PARCELLES DE VIGNES

______________________

VU :

– les dispositions du titre 1 “Statut du
fermage et du métayage” du livre VI du Code Rural, et notamment les articles
791, 806 et 809 ;

– l’arrêté préfectoral du 18 janvier 1951
fixant la superficie maximum des parcelles de vignes ayant droit à l’appellation
“Champagne“ pour laquelle une dérogation est accordée aux dispositions du
Chapitre 1 du titre 2 de l’ordonnance du 17 octobre 1945,

– l’avis de la Commission Départementale
Consultative des Baux Ruraux “Section métayage” émis au cours de sa réunion du
26 juin 1975,

– sur proposition de l’ingénieur en Chef du
Génie Rural des Eaux et des Forêts, Directeur Départemental de l’Agriculture

A R R E T E

__________

Article 1 – La superficie maximum des
parcelles de vignes et de terres à vignes ayant droit à l’appellation
“Champagne” ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles
d’une exploitation viticole et pour lesquelles une dérogation est accordée aux
dispositions du livre VI, titre I du Code Rural, est fixée à 10 ares.

En conséquence, par dérogation aux
dispositions de l’arrêté préfectoral du 7 avril 1971, relatif au bail-type de
vignes ayant droit è l’appellation “Champagne” sont dispensés de forme écrite,
les baux conclus sur des parcelles de vignes ou de terres à vignes dont la
superficie est égale ou inférieure à 10 ares.

Les parties contractantes sont également
dispensées dans ce cas d’un établissement des lieux.

Le droit de préemption n’existe pas dans les
dites locations.

Article 2 – En cas de litiges, les Tribunaux
Paritaires de Baux Ruraux apprécieront souverainement si les parcelles
constituent des parties essentielles de l’exploitation par leur nature, leur
emplacement, leur utilité ou pour toute autre raison.

Article 3 – les nouvelles dispositions édictées
ci-dessus entreront en vigueur à compter du 1er décembre 1975. Néanmoins, les
parcelles de vignes qui font actuellement l’objet d'une location et dont la
superficie est comprise entre les 10 ares et 30 ares ne seront soumises au
statut du métayage qu’à l’expiration du bail en cours.

Article 4 – L’arrêté préfectoral du 18
janvier 1951 est abrogé.

Article 5 – Le présent arrêté sera publié et
affiché à la diligence des Maires dans toutes les communes viticoles du
département. Il sera inséré au Recueil des Actes Administratifs.

Ampliation en sera adressée à MM. Les
Présidents des Tribunaux de Grande Instance et d’instance, à M. L’ingénieur en
Chef du Génie Rural des Eaux et des Forêts, Directeur Départemental.de
l’Agriculture, à M. le Président de la Chambre Départementale des Notaires, à M.
le Président de la Chambre Départementale d’Agriculture et à M. Le Président du
Syndicat Général des Vignerons.

CHALONS SUR MARNE

Le 5 novembre 1975

Le Préfet 
:  Marcel TURON

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